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【書評】日本財託様よりいただいた「低金利時代で不動産投資で成功する人,失敗する人」で学んだこと

不動産投資の教科書,信頼できる管理会社

以前参加させていただいた「お金のExpo2017」において,(株)日本財託のご担当者様と話す機会があり,不動産投資について質疑をした結果として「低金利時代の不動産投資で成功する人、失敗する人」をいただきました。

諸事情で読み終えるのが遅くなってしまいましたが,不動産投資初心者が初めて読むのに最適な教科書の様な本であると感じました。以下,レビューさせていただきます。

(株)日本財託について

会社名 株式会社日本財託
代表取締役 重吉 勉
所在地 〒160-0023
東京都新宿区西新宿1-22-2 新宿サンエービル9F・10F
資本金 8,000万円
設立 平成2年10月
従業員数 124名
売上高 222億6千3百万円(平成28年9月決算)
事業内容 不動産の売買・仲介

不動産業界において124名で運営されている巨大組織と言えます。新宿の一等地で20数年も事業展開されているとはなかなかのやり手企業です。

ちなみに日本財託様は賃貸物件の管理を得意としておりまして,上記の物件販売の会社とは別で以下の会社を設立しております。

会社名 株式会社日本財宅管理サービス
代表取締役 重吉 勉
所在地 〒160-0023
東京都新宿区西新宿1-22-2 新宿サンエービル9F・10F
資本金 8,000万円
設立 平成12年7月
従業員数 95名
売上高 22億6千6百万円(平成28年9月決算)
事業内容 不動産の賃貸管理・建物管理・賃貸仲介

賃貸管理において1つの事業所で95名も在住されているのはすごいの一言。10数年運営されており,賃貸管理のノウハウも独自な内容となっています。

学んだこと

  • 安易に借金して不動産投資を始めるな!!
  • サラリーマンが資産を作るためには,リスクは可能な限り抑えて長期的な視点で資産形成を行うことになる。
  • 短期的に設けたい,繰り上げ返済の努力をしない人に不動産投資は向かない。
  • 物件を購入しても,不動産ローンを組んだ場合は残債があるため完全な資産ではない。
  • 東京の中古区分マンションがおススメ!!
  • 東京は今も人口が増え続けている。
  • 物件購入後,実質的な資産拡大額(自分の資産となった金額)は「毎月のローン返済後に手元に残る金額+返済したローンにおける元金部分」である。
  • ローンの返済額のうち経費となるのは「利息」部分だけ。(元金は自分の資産だから)
  • ローンの支払いは15年で終わらせること。
  • 定年間際でも,ローンがない物件2戸があれば,3戸目・4戸目を同時にローンを組んで行えばよい。
  • 住宅ローンと不動産ローンで繰り上げ返済を考える場合は,返済効率と返済後の収入により不動産ローンの繰り上げ返済が良い。
  • 「日本政策金融公庫」とローンを組むことも考慮に入れる。基本t系に10年間しかローンを組めないが,金利2%以下で固定金利で契約できる。
  • 物件の管理の良し悪しは重要事項調査報告書に記載された「管理組合の財政状況」「大規模修繕計画」より判断する。
  • 東京23区内の物件に対してサブリース契約は不要。1カ月で空室は埋まる。
  • サブリース会社も借地借家法において借り手側としてみなされ,オーナーより強い立場におかれてしまう。
  • 自己所有物件の管理として「賃貸管理(家賃集金,クレーム対応)」と「建物管理(日常清掃,修繕計画)」の2つの管理が必要。
  • マンションの寿命は60年程度
  • 東京のマンションは持ち続けることが出口戦略!!

まとめ

不動産投資については門外漢でありましたが,本を読んでいくと普通のサラリーマンでも物件・管理会社がしっかりしていれば問題がないことがわかりました。

特に,不動産ローンを組んだ際の実質的な資産の拡大額という概念は,目から鱗が落ちるほどの衝撃を受けました。不動産のローンを組むと,あたかも自分が物件を所有している錯覚に陥りますが,持つ持たないのゼロとイチの世界ではなく,資産の割合がどの程度あるのかが本質であることが理解できました。

なお,「低金利時代の不動産投資で成功する人、失敗する人」の巻末には管理会社を選ぶうえでのチェックシートが付いております。当該書籍は日本財託様の営業を兼ねて出版されていると思いますが,ここまで手厚いサポートがあるとなると不動産投資のバイブルとしておススメの1冊と言わざるを得ません。

著者の重吉社長が執筆されている他の書籍も読んでみたくなる作品です。今回はこの辺で。

あなたの資産形成が上手くいくよう心よりお祈りいたします。
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